Quem abriu (ou vai abrir) CNPJ para receber o aluguel da usina costuma tratar a escolha do regime como decisão de uma vez só. Hoje ela é simples: o Simples Nacional paga menos. Em 2027 a comparação deixa de ser só sobre o imposto que você paga e passa a incluir o crédito que o seu locatário aproveita.
A conta de 2026: o Simples ganha com folga
Numa locação de R$ 5.000 por mês, são R$ 199,50 de imposto no Simples Nacional contra R$ 566,50 no Lucro Presumido. Numa locação de R$ 10.000 por mês, R$ 399,00 contra R$ 1.133,00. A diferença não é detalhe: são R$ 367,00 e R$ 734,00 por mês saindo do seu bolso.
De onde vêm esses valores. No Simples, a locação de bens móveis entra no Anexo III, e a parcela do ISS é deduzida porque a atividade não é serviço sujeito ao ISS — na primeira faixa, a alíquota efetiva fica em 3,99%. No Lucro Presumido, a base presumida é de 32% para IRPJ e CSLL, o que dá 4,8% de IRPJ e 2,88% de CSLL, mais PIS de 0,65% e Cofins de 3%: 11,33% sobre a receita.
Duas ressalvas honestas. Os 3,99% valem na primeira faixa de receita bruta dos últimos 12 meses; acima dela a alíquota efetiva sobe. E o enquadramento depende de como o contrato de locação está escrito e de qual CNAE a empresa usa — isso precisa ser confirmado pelo seu contador, não presumido. Em 2026, a CBS de 0,9% e o IBS de 0,1% estão em fase de teste e podem ser compensados, então não alteram a comparação acima.
2027: o crédito do cliente entra na conta
A partir de 2027, PIS e Cofins são extintos e a CBS passa a ser cobrada pela alíquota cheia. O IBS continua em teste, com 0,05% estadual e 0,05% municipal. Quem está no Lucro Presumido é contribuinte do regime regular: destaca CBS na operação, e o cliente pessoa jurídica também no regime regular se credita daquele valor integralmente.
No Simples tradicional, não. A LC 214/2025 garante ao adquirente apenas o crédito correspondente ao IBS e à CBS pagos dentro do DAS — uma fração do que ele teria com um fornecedor do regime regular. O optante ainda fica impedido de se creditar das próprias compras. Traduzindo para a mesa de negociação: se o seu locatário é uma empresa que apura crédito, alugar de um CNPJ no Simples passa a custar mais caro para ele. Ou você reduz o aluguel para compensar, ou ele vai comparar você com quem gera crédito cheio.
Se o seu locatário é pessoa física, ou uma empresa que também está no Simples, esse problema não existe — ninguém ali aproveita crédito. O perfil de quem consome a energia da sua usina é o que decide a conta.
Três caminhos e um prazo
- Simples unificado: menor imposto para você, crédito limitado para o cliente PJ.
- Simples com IBS e CBS pelo regime regular (o chamado híbrido, art. 41, §3º da LC 214/2025): você continua no Simples para IRPJ, CSLL e CPP, mas apura os dois novos tributos pelas regras gerais e transfere crédito cheio.
- Lucro Presumido: carga maior hoje, posição mais confortável diante de locatário que precisa de crédito.
A opção pelo regime regular de IBS e CBS produz efeito por semestre e, para o primeiro semestre de 2027, precisa ser formalizada até 30 de setembro de 2026. É pouco tempo. Antes de decidir, levante quem são os seus locatários, se eles são contribuintes do regime regular e o que o contrato atual permite renegociar. Não existe resposta única aqui — existe a sua carteira de locação.
O ebook da G2 sobre reforma tributária e usina
A G2 preparou o ebook "A Reforma Tributária e a Sua Usina", um guia voltado ao investidor de microgeração que aluga a usina e recebe a locação. O material é gratuito. Se quiser receber, ou conversar sobre o seu caso — regime, perfil do locatário, contrato —, fale com a gente pelo WhatsApp (84) 9 9946-7242 ou pela página de contato do site. A G2 é de engenharia, não de contabilidade: a decisão final é sua com o seu contador, mas a parte técnica e contratual da usina a gente ajuda a organizar.
Fontes
- Lei Complementar nº 214/2025, arts. 41, §3º e 47, §9º (Planalto), consulta em setembro de 2026
- Migalhas e FENACON, "Simples Nacional e IBS/CBS: impactos para fornecedor e cliente", setembro de 2026
- Portal da Câmara dos Deputados, detalhamento das alíquotas de transição para 2026 a 2028
- Receita Federal, Anexo III do Simples Nacional — tabela de locação de bens móveis
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