Contrato de locação de usina: a cláusula que decide quem paga o imposto novo

Quem investe em usina de locação passou 2026 discutindo regime tributário: Simples, Lucro Presumido, CPF ou CNPJ. Discussão legítima. Mas tem uma coisa que decide antes disso, e quase ninguém lê com atenção: o contrato de locação. É ele que define quem absorve o imposto quando a carga muda.

A conta que um contrato silencioso produz

Imagine o contrato mais comum do mercado. Uma linha: "o locatário pagará R$ 5.000 por mês pela locação da usina". Ponto. Nada sobre tributos. Com a alíquota de referência de IBS e CBS estimada em 26,5% — número que circula como trava no debate público, ainda não fixado em resolução do Senado —, isso dá R$ 1.325 sobre essa locação. O valor cheio só aparece no fim da transição, em 2033; até lá as alíquotas sobem por etapas.

A pergunta prática é simples: esses R$ 1.325 entram como acréscimo na fatura do cliente ou saem da sua receita? Se o contrato não diz nada, a resposta tende a ser a segunda. O preço está fechado, o locatário tem um número escrito, e no contrato privado não existe reequilíbrio automático como acontece em contrato com a administração pública. Você vira o pagador por omissão.

E é bom dizer o que não se aplica aqui: o redutor de 70% da alíquota previsto na LC 214/2025 é do regime específico de locação de bens imóveis. Locação de usina como equipamento não entra automaticamente nesse regime. Antes de contar com desconto, confirme com o seu contador como o seu contrato está classificado — e por quê.

O que precisa estar escrito

• Que o valor contratado é líquido de tributos, e que IBS, CBS ou o que vier incidente sobre a locação serão acrescidos e destacados no documento fiscal
• Cláusula de revisão tributária: criação, aumento, redução ou extinção de tributo dispara renegociação do valor, com prazo definido para isso acontecer
• Separação clara entre reajuste por índice (inflação) e ajuste por tributo — são coisas diferentes e não podem ser confundidas na mesma cláusula
• Quem emite o documento fiscal, em que prazo, e quem responde por eventual retenção
• O que acontece se as partes não chegarem a acordo na revisão: prazo, mediação, direito de rescisão sem multa

Contrato novo você já assina assim. O problema são os que estão vigentes e atravessam 2027, 2029, 2033. Aditivo combinado hoje, com o cliente tranquilo e a conta ainda no papel, custa uma conversa. Discussão em 2033, com a fatura já maior, custa a relação — ou o contrato.

A janela do Simples fecha em 30 de setembro

Quem aluga usina por CNPJ optante do Simples tem até 30 de setembro de 2026 para decidir como recolhe IBS e CBS no primeiro semestre de 2027: mantém dentro do DAS ou apura pelo regime regular, o chamado híbrido. Sem manifestação, fica no DAS. Há possibilidade de cancelamento até 30 de novembro de 2026, e novas janelas se abrem em março e setembro dos anos seguintes. Vale a pena decidir com o contador nesta semana, não depois.

Só que repare na ordem das coisas. O regime define quanto você recolhe e se o seu locatário consegue tomar crédito — o que muda bastante se ele é uma empresa do regime regular ou um consumidor que não credita nada. O contrato define quem paga. Escolher bem o regime e manter um contrato mudo é otimizar o cálculo de uma despesa que continuará sendo sua.

O ebook: A Reforma Tributária e a Sua Usina

A G2 produziu um material para o investidor de microgeração que aluga a usina e recebe a locação — "A Reforma Tributária e a Sua Usina". Ele organiza a transição, o que muda em cada etapa e os pontos do contrato que merecem revisão. Quer receber? Fale com a gente no WhatsApp (84) 9 9946-7242 ou pela página de contato do site. A gente também ajuda a olhar o seu contrato atual antes de qualquer aditivo.

Fontes

Agência Gov / Receita Federal, sobre o prazo de 30 de setembro de 2026 para opção do Simples Nacional e da forma de recolhimento de IBS e CBS em 2027 (setembro de 2026). Lei Complementar nº 214/2025, texto no portal do Planalto, sobre o regime específico de bens imóveis e as regras de transição. Conjur, sobre as reduções de alíquota nas operações com bens imóveis (julho de 2026).